Skadestånd till hotell i Västerås

Bakgrund

Bed & Breakfast i Västerås AB (Hotellet) hyrde en lokal för hotellverksamhet av Fastighets AB Norrtull (Hyresvärden) i Västerås. Hotellverksamheten hade bedrivits sedan år 2007.

Hyresvärden, som ägs av OK ekonomisk förening, förvaltar och upplåter fastigheter för drift av OKQ8-stationer. På den aktuella fastigheten hade Hyresvärden vid uppsägningen tre hyresgäster: OKQ8-stationen, drivet av Hyresvärdens koncernbolag OK Detaljhandel AB, Hotellet och ett biluthyrningsföretag.

Hyresvärden sa den 9 juli 2021 upp hyresavtalet för avflyttning till den 31 juli 2022. Anledningen till att hyresavtalet sades upp angavs i uppsägningen vara att ”lokalen ska användas för annat bruksändamål”. Hotellet avflyttade från lokalen och upphörde med sin verksamhet den 31 juli 2022.

Därefter begärde Hotellet skadestånd på grund av uppsägningen enligt det indirekta besittningsskyddet (12 kap. 57 § JB). 

Hovrättens bedömning

Hovrätten prövade om Hyresvärden haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet enligt generalklausulen i 12 kap. 57 § p. 4 JB. Hyresvärden gjorde härvid gällande att Hyresvärden hade ett behov av att säkerställa OKQ8-stationens existens och framtid och att det var betydligt mer gynnsamt att ändra bruksändamålet och att Hyresvärden därför haft befogad anledning att upplösa hyresförhållandet.

Hovrätten kom fram till att Hyresvärden hade sakliga skäl för uppsägningen men att Hotellets intresse att behålla lokalen vägde tyngre än Hyresvärdens intresse av att låta hyresavtalet upphöra. Hotellet hade därför rätt till skadestånd.

Vid bedömningen av skadeståndets storlek prövades ersättning i hovrätten enligt marknadsvärdemetoden. Hotellet hade gett in värderingsutlåtande av en värderingsman för att visa skadan.

Hyresvärden invände att utlåtandet var för bristfälligt bl.a. eftersom värderingsmannen inte använt några jämförelseobjekt vid värderingen. Hyresvärden gjorde också gällande att tingsrätten felaktigt hade gjort en skönsmässig värdering av skadan eftersom det inte förelegat bevissvårigheter som gav utrymme för sådan bedömning enligt 35 kap. 5 § rättegångsbalken (RB).

Hovrätten tydliggjorde att vid beräkning av rörelsens värde ska hyresgästen presentera bevisning som utgör tillräckligt underlag om skadans storlek. Om sådan bevisning lagts fram är det upp till hyresvärden att presentera stöd för sina invändningar att hyresgästens bevisning inte är tillräcklig. Domstolen har därefter att utifrån utredningen hitta ett värde som är det mest sannolika. Hyresgästens bevisbörda är alltså inte värdet i sig utan omständigheterna till grund för bedömning av värdet. Det följer av praxis att domstolen ska göra det och inte genom tillämpning av 35 kap. 5 § RB.

Hovrätten fann att det ingivna värderingsutlåtandet, trots avsaknaden av jämförelseobjekt, kunde ligga till grund för bedömningen, mot bakgrund av värderingsmannens erfarenhet och då värderingen var sakkunnigt utförd. Hyresvärden hade inte heller åberopat egen bevisning för sina invändningar om rörelsens värde enligt marknadsvärdemetoden.

Skadeståndet bestämdes därför av hovrätten till 2 800 000 kr.