Lidl nekas skadestånd efter uppsägning - nytt avgörande från Högsta domstolen

Bakgrunden i målet var att hyresavtalet för en av Lidls butiker hade sagts upp. Som skäl till uppsägningen hade hyresvärden angett att rivning och ombyggnad skulle ske av fastigheten samt att man hade annan befogad anledning att säga upp hyresavtalet. Hyresvärden hade efter uppsägningen anvisat en ersättningslokal som Lidl menade inte var godtagbar, varför Lidl begärde skadestånd enligt 12 kap. 57 § jordabalken. 

Av 12 kap. 57 § jordabalken framgår att en lokalhyresgäst har rätt till ersättning bland annat om hyresvärden säger upp hyresavtalet. Hyresgästens rätt till ersättning kan dock falla bort om hyresvärden har befogad anledning att neka en förlängning av hyresförhållandet i enlighet med rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna (första stycket 2 och 3) eller om hyresvärden har annan befogad anledning att upplösa hyresförhållandet enligt den så kallade generalklausulen (första stycket 4). Generalklausulen kan även tillämpas i ombyggnads- och rivningsfallen. 

Högsta domstolen konstaterade att rivnings- och ombyggnadsreglerna inte kunde tillämpas i detta fall eftersom den ersättningslokal som hyresvärden hade anvisat inte var godtagbar. Något villkor om att Lidl avstod sin rätt till ersättning till följd av det indirekta besittningsskyddet hade inte heller tagits in i hyresavtalet. Den avgörande frågan i målet var därför om hyresvärdens intresse av att ta lokalen i anspråk vägde tyngre än hyresgästens intresse av att fortsätta bedriva verksamhet i lokalen, det vill säga om en prövning enligt generalklausulen skulle leda till en annan bedömning.

Med anledning av att hyresvärden hade konkreta planer på att förädla fastigheten och dessa låg i linje med stadens vision för området ansågs hyresvärden ha ett starkt intresse av att upplösa hyresförhållandet. Lidl hade å andra sidan bedrivit verksamhet i den aktuella butikslokalen under lång tid och butiken hade ett mycket bra läge. Trots detta hade Lidl i nära anslutning till uppsägningen öppnat en närliggande butik och hade sedan tidigare ytterligare en butik i närområdet, vilket minskade omsättningen och intresset av att driva den befintliga butiken vidare. De närliggande butikerna hade också försämrat hyresvärdens möjligheter att anvisa en godtagbar ersättningslokal. Vid en samlad bedömning utföll intresseavvägningen till hyresvärdens fördel och hyresvärden behövde därmed inte utge någon ersättning till Lidl.

I avgörandet går Högsta domstolen igenom relevant praxis avseende 12 kap. 57 § jordabalken med vissa förtydliganden. Högsta domstolen uttalar sig även om vissa riktlinjer för tillämpning av rivnings- och ombyggnadsbestämmelserna, däribland hur anvisningen av en ersättningslokal och bedömningen av dennas lämplighet ska göras. Viss ledning kan också hämtas avseende vilka förhållanden som typiskt sett kan tillmätas betydelse vid en samlad bedömning och intresseavvägning enligt generalklausulen, även om det ytterst alltid blir en fråga om bedömning av omständigheterna i det enskilda fallet.