Högsta domstolen prövar fråga om reklamationsskyldighet vid brister i nyttjanderätten

Bakgrund

En hyresgäst hyr en butikslokal i Stockholm sedan 2014. I mars 2021 drabbades hyresgästen av skador på bl.a. varor och inventarier samt i form av uteblivna intäkter till följd av att en så kallad kylbaffel släppte från taket och orsakade vattenspridning i lokalen. 

Hyresgästens försäkringsbolag, Trygg Hansa, betalade ut försäkringsersättning till hyresgästen för skadorna. Trygg Hansa har därefter väckt talan mot hyresvärden med regresskrav och hävdade att hyresvärden var ansvarig för skadan. Hyresvärden invände att hyresgästen inte hade reklamerat inom skälig tid och att rätten att kräva skadestånd därför fallit bort och att det därmed även saknas grund för regresskrav från Trygg Hansa. Trygg Hansa menade att det inte har förelegat någon skyldighet för hyresgästen att reklamera. 
Med stöd av 56 kap. 13 § rättegångsbalken hänsköt tingsrätten frågan till Högsta domstolen huruvida hyresgästen haft en skyldighet att reklamera skadan i förhållande till hyresvärden.

Högsta domstolens prövning

Högsta domstolen konstaterade inledningsvis att en hyresgäst enligt befintliga regler om ansvarsfördelning och meddelandeskyldighet har rätt till ersättning för skada som uppstår på en lokal under hyrestiden utan att hyresgästen är ansvarig, om hyresvärden inte visar att bristen inte beror på hans eller hennes försummelse (12 kap. 11 § första stycket och 4 och 16 §§ första stycket jordabalken).

Därtill har en hyresgäst skyldighet att lämna meddelande till hyresvärden om skada uppstår på lokalen. Om det uppkommer en skada som ofördröjligen måste avhjälpas för att inte allvarlig olägenhet ska uppstå är hyresgästen skyldig att genast lämna hyresvärden meddelande om skadan. Meddelande om annan skada ska lämnas till hyresvärden utan oskäligt dröjsmål. Försummar hyresgästen att underrätta hyresvärden är hyresgästen ansvarig för den skada som föranleds av försummelsen (12 kap. 24 § andra stycket jordabalken).

Vidare konstaterade Högsta domstolen att det i och för sig finns en allmän princip inom civilrätten om att reklamera vid kontraktsbrott, men att det inte innebär att den är tillämplig i alla fall. Hänsyn måste tas till vilket rättsområde det är fråga om och huruvida det är fråga om kortvariga eller långvariga avtal. Hyresavtal skiljer sig från andra avtal genom sin varaktiga karaktär och fortlöpande prestationer. Normalt sett är skälen för reklamationsskyldighet starkare vid kortvariga avtalsförhållanden. 

Bestämmelserna i tolfte kapitlet jordabalken är specialanpassade för hyresförhållanden och innehåller detaljerade bestämmelser om hur parterna ska kommunicera med varandra, vilket talar för att man ska vara mer försiktig med att komplettera med allmänna rättsprinciper jämfört med avtal på rättsområden som inte omfattas av någon särskild lagstiftning.

Sammanfattningsvis ansåg Högsta domstolen att hyresavtalets särdrag tillsammans med lagstiftningens utformning talar emot att en hyresgäst skulle vara skyldig att reklamera för att bibehålla sin rätt till skadestånd vid brist i nyttjanderätten. Dessutom tillgodoser hyresgästens meddelandeskyldighet enligt befintliga regler i jordabalken redan i stor utsträckning de ändamål som bär upp en reklamationsskyldighet. Mot den bakgrunden ansåg Högsta domstolen att det saknas skäl att komplettera lagbestämmelserna med en allmän princip om reklamation. 

Högsta domstolens avgörande innebär således att det inte finns någon skyldighet för en lokalhyresgäst att reklamera vid brist i nyttjanderätten för att bibehålla sin rätt att kräva skadestånd. 

Högsta domstolens beslut den 24 oktober 2024 i mål Ö 873-24.