Högsta domstolen kommer att pröva bestämmelse i ABFF 04

Den 23 september 2024 meddelade Högsta domstolen partiellt prövningstillstånd vad gäller tolkningen av en bestämmelse i standardavtalet ABFF 04, Allmänna bestämmelser för entreprenader inom fastighetsförvaltning och verksamhetsanknutna tjänster. Frågan som prövningstillståndet avser är om punkten 31 i ABFF 04 innebär att en bostadsrättsförening som riktat skadeståndskrav mot sin förvaltare haft att skriftligen framställa kravet inom tre månader från det att skadan upptäckts för att inte förlora rätten till skadestånd. 

ABFF 04 är ett standardavtal som är avsett för arbete med löpande förvaltning av fastigheter. Standardavtalet ABFF 04 liknar standardavtalen AB 04, ABT 06 och ABK 09, men är anpassade för återkommande tjänster såsom drift, underhåll och servicetjänster.

Den aktuella punkten 31 i ABFF 04 har följande lydelse:

”Krav på felavhjälpande, prisavdrag, vite eller annat skadestånd, anspråk mm skall skriftligen framställas senast tre månader efter det att förseningen, felet eller skadan upptäckts.”

Av bestämmelsen framgår alltså att krav ska framställas inom viss tid. Av bestämmelsen framgår dock inte, i vart fall inte uttryckligen, vad som händer om krav inte framställs inom denna tid. 

I målet som Högsta domstolen meddelat prövningstillstånd i har en bostadsrättsförening riktat krav på ersättning mot sin förvaltare och parterna hade avtalat om att ABFF 04 ska gälla som allmänna bestämmelser. 

Både Malmö tingsrätt (genom mellandom den 14 april 2023 i mål nr T 12682-19) och Hovrätten över Skåne och Blekinge (genom dom den 24 november 2023 i mål nr T 1774-23) kom fram till att bostadsföreningen inte hade framställt sitt skadeståndskrav mot förvaltaren inom tre månader efter det att den påstådda skadan upptäckts. Både tingsrätten och hovrätten ansåg att innebörden av bestämmelsen i punkten 31 i ABFF 04 är att skadeståndskrav som inte framställs senast tre månader efter att skadan upptäckts preskriberas. Underrätterna ansåg därför att bostadsrättsföreningen på grund av preskription förlorat sin eventuella rätt till skadestånd. 

Genom sitt beslut om prövningstillstånd har Högsta domstolen beslutat att ta upp frågan om bestämmelsen i punkten 31 i ABFF 04 innebär att en part, för att inte förlora rätten till skadestånd, har att skriftligen framställa sitt krav inom tre månader efter det att skadan upptäckts. 

I standardavtalen AB 04, ABT 06 och ABK 09 finns det flera bestämmelser som anger att part har en skyldighet att underrätta motparten vid olika situationer. Av t.ex. ABK 09 kap. 6 § 6 framgår att konsulten utan dröjsmål skriftligen ska underrätta beställaren om överenskommen budget inte kan hållas. Någon konsekvens (rättsföljd) om skriftlig underrättelse inte sker utan dröjsmål framgår dock inte av bestämmelsen. 

Vidare innehåller standardavtalen skyldighet för beställaren att utan dröjsmål skriftligen underrätta entreprenören då beställaren upptäcker fel eller skada på grund av fel och beställaren är ersättningsskyldig för den merkostnad som för sent framförd underrättelse orsakar entreprenören (se kap. 5 § 15 i AB 04 och ABT 06 samt ABK 09 kap. 5 § 5). Av dessa bestämmelser framgår alltså att underrättelse ska ske ”utan dröjsmål” och att om så inte sker får beställaren stå den merkostnad som uppkommer på grund av att underrättelse skett sent. Av bestämmelserna framgår dock inte uttryckligen att ansvar för merkostnader är en exklusiv påföljd. 

Om Högsta domstolen i målet där prövningstillstånd meddelats skulle komma till slutsatsen att punkten 31 i ABFF 04 innebär att ett skadeståndskrav är preskriberat om det inte framställs inom tre månader, trots att detta inte uttryckligen framgår av bestämmelsen, kan man fråga sig om en sådan påföljd vid sen underrättelse även skulle kunna tolkas in i de nämnda bestämmelserna i AB 04, ABT 06 och ABK 09.

Det finns även andra bestämmelser i AB-avtalen med liknande innehåll som de ovan nämnda (se t.ex. AB 04 kap. 2 § 9). Vad Högsta domstolen kommer fram till i målet där prövningstillstånd meddelats kan således få betydelse för hur olika bestämmelser i AB-avtalen ska tolkas. Eftersom förslagen till de nya standardavtalen som ska ersätta AB 04 och ABT 06 som gått ut på remiss innehåller motsvarande bestämmelser som de ovan nämnda och det i förslagen inte klargörs om rättsföljder i bestämmelser vid t.ex. sen underrättelse är exklusiva kommer Högsta domstolens prövning ha betydelse även för de nya förslagen om detta inte klargörs efter att förslagen varit på remiss.