Är ett bergrumsgarage att betrakta som ett hus enligt jordabalken?

Bakgrund

En fastighetsägare (”Fastighetsägaren”) ägde en galleria i Stockholm. Ett bolag (”Bolaget”) nyttjade utrymme för biltvätt inom gallerians parkeringsgarage. Parkeringsgaraget är beläget i ett bergrum. 

Avtalet mellan parterna som reglerade upplåtelsen benämndes ”Nyttjanderättsavtal om tillfälligt försäljningsställe”. I avtalet omnämndes det upplåtna utrymmet som ”arrendestället”, ”det upplåtna försäljningsstället”, ”ytan” och ”utrymmet”.

Parterna var oense om huruvida deras avtal utgjorde ett hyresavtal och om bolaget därmed hade rätt till skadestånd enligt det indirekta besittningsskyddet. Avgörande för bedömningen var om avtalet kunde anses innefatta ”upplåtelse av hus eller del av hus mot ersättning”.

Bolaget ansåg att upplåtelsen var att betrakta som hus eller del av hus och att avtalet därmed utgjorde ett hyresavtal. Fastighetsägaren ansåg att så inte var fallet, då upplåtelsen utgjordes av en yta i ett bergrum/berganläggning och inte ett hus eller en del av ett hus.

En konsekvens av Fastighetsägarens inställning var att reglerna om ersättning i enlighet med det indirekta besittningsskyddet i ett sådant fall inte skulle vara tillämpliga. Bolagets talan i målet avsåg sådan ersättning.
Tingsrätten kom genom en mellandom fram till att upplåtelsen inte utgjorde ett hyresavtal. Målet överklagades till Svea hovrätt.

Hovrättens bedömning

Hovrätten konstaterade först att i allmänt språkbruk bör med hus vanligen förstås en byggnad med väggar och tak ovan mark. Ett i berg utsprängt utrymme, vars väggar och tak består av rent berg, bör inte betraktas som ett hus (jfr Svea hovrätts beslut den 22 januari 2013 i mål nr ÖH 8168- 12). Det finns emellertid byggnader belägna helt eller delvis under mark som är mer husliknande, till exempel är en källare helt klart en del av ett hus och det bör även gälla byggnader som är belägna i berg. 

I det aktuella fallet är garaget beläget i berget. Garaget är konstruerat i flera plan där golven mellan våningarna är i betong eller liknande material. Väggarna består i huvudsak av berg men med delar av betong eller liknande. Bergrummet är ventilerat och har elinstallationer och avlopp. Det finns in- och utfarter för bilar och passage till den närliggande gallerian. Även om garaget inte uppenbart är att betrakta som ett hus har det flera husliknande egenskaper. Bortsett från att det är beläget i berget är det i princip konstruerat som ett parkeringshus.

Garaget uppfyller det som i den juridiska litteraturen lyfts fram som avgörande för vad som är ett hus i jordabalkens mening. En upplåtelse av en yta i garaget ligger även närmare hyra än andra nyttjanderätter, såsom arrende. Att garaget ligger under jord och är insprängt i berget saknar betydelse för tillämpningen av de hyresrättsliga bestämmelserna. 

Bergrumsgaraget kan alltså i princip betraktas som ett hus i språklig mening. Eftersom det därutöver inte finns några relevanta skäl som talar emot att tillämpa 12 kap. jordabalken avseende garaget får det anses utgöra ett hus även i jordabalkens mening. 

Till skillnad från tingsrätten kom hovrätten därför fram till att bergrumsgaraget kunde betraktas som ett hus och att upplåtelsen därför skulle falla in under hyreslagstiftningen. 

Prövningstillstånd
Beslutsdatum: 2024-11-13
Högsta domstolen, Mål: T 1347-24
Överklagat avgörande: Svea hovrätts dom den 24 januari 2024 i mål T 3782-23