Pandemi utgör inte rättslig grund för nedsättning eller jämkning av hyran

Våren 2020 drabbades världen oförutsett av en allvarlig pandemi. På kort tid förändrades förutsättningarna för i stort sett alla verksamheter i Sverige. Motorn i förändringen var påbud från det offentliga, först genom ”skarpa” rekommendationer och därefter genom rättsligt bindande restriktioner.

Många verksamheter drabbades hårt, däribland hotell, restauranger, mässor, frisörer, gym, fysiska butiker etc. Flera av dessa verksamheter befann sig plötsligt i en situation där de lokaler de hyrde till marknadsmässig hyra, inte längre genererade de intäkter som förutsattes för att kunna betala hyran.

Ganska snabbt uppstod en högljudd diskussion om vem av hyresvärden och hyresgästen som skulle bära risken för de ändrade förutsättningarna. Tonläget i diskussionen gick ned något efter att riksdagen beslutat om ett antal offentliga stödpaket.

I en nyligen meddelad dom har domstol (tingsrätt) tagit ställning till om pandemins verkningar utgör rättslig grund för att hyresgästen ska få en sänkning av hyran. I rättsfallet hade hyresgästen, en mässoperatör, deponerat del av hyran för sina hyrda lokaler under åberopande av att de begränsningar som verksamheten drabbades av på grund av regeringens pandemirestriktioner gav rätt till nedsättning av hyran. Den rättsliga grunden för kravet var att restriktionerna medförde att det förelåg a) hinder och men i nyttjanderätten, b) avtalsbrott från hyresvärdens sida och c) rätt till jämkning enligt 36 § avtalslagen. Hyresvärden, som bestred kravet, väckte talan mot hyresgästen om att utfå de deponerade hyrorna.

Domstolen gick på hyresvärdens linje och biföll hyresvärdens talan fullt ut. I domen uttalade tingsrätten att vare sig systematiken i hyreslagen eller innehållet i rättspraxis ger stöd för att hyresvärden ska svara för alla situationer där det uppkommer begränsningar i möjligheten att driva verksamhet i en förhyrd lokal. Enligt tingsrätten gav rättspraxis istället uttryck för att hinder och men i nyttjanderätten kräver att det föreligger begränsningar i lokalens fysiska brukbarhet. Någon sådan begränsning, kopplat till lokalens fysiska beskaffenhet, ansågs inte föreligga i detta fall.

Beträffande invändningen om avtalsbrott konstaterade domstolen att hyresavtalet inte kunde anses innehålla ett åtagande från hyresvärdens sida att svara för att hyresgästen under alla omständigheter skulle kunna bedriva verksamhet i lokalen. Hyresvärden ansågs ha tillhandahållit lokalen i avtalat skick.

Gällande kravet på jämkning av hyran enligt 36 § avtalslagen framhöll tingsrätten att hyresavtalet ingåtts mellan två jämbördiga näringsidkare och att hyreslagen redan innehåller ett regelsystem för riskfördelning mellan parterna. Utrymmet för jämkning ansågs därför vara synnerligen begränsat. Mot jämkning talade även omsättningens intresse, däribland hyresvärdars intresse av att kunna erhålla extern finansiering till förvärv av fastigheter.

Domen är intressant ur flera aspekter, bland annat gällande hur risken ska fördelas mellan hyresvärd och hyresgäst om verksamheten i en lokal drabbas av begränsningar. Konklusionen är att hyresvärden svarar för begränsningar kopplat till lokalens fysiska beskaffenhet medan hyresgästen svarar för begränsningar kopplat till verksamheten som sådan. Dessutom klargör domen att utrymmet för att jämka hyran med stöd av 36 § avtalslagen är ytterst begränsat vid sidan om hyreslagens regelverk. Det noteras att domen inte har vunnit laga kraft.

Vänligen kontakta oss på Brick Advokat om ni har frågor kring ovanstående.