Hyresgäster på fallrepet
Det ökade antalet konkurser och företagsrekonstruktioner i sviterna av Corona innebär ekonomiska risker för fastighetsägare. Nedan ger vi råd om hur en hyresvärd kan agera för att begränsa sin skada i dessa situationer.
Hyresgäst i konkurs
När en hyresgäst försätts i konkurs fortsätter hyresavtalet att gälla på oförändrade villkor med konkursbolaget som part. Det innebär att hyresvärdens krav på betalning av hyra utgör en oprioriterad fordran i konkursen, med svaga eller obefintliga utsikter till betalning.
Vid konkurs har hyresvärden och konkursboet motstående intressen. För konkursboet är det fördelaktigt om hyresförhållandet löper vidare så lång tid som möjligt. Det ger konkursboet möjlighet att nyttja lokalen utan att behöva betala hyra samt även större möjlighet att kunna hitta en köpare av rörelsen i lokalen. För hyresvärdens del är det däremot ofta fördelaktigare om hyresförhållandet upphör så snart som möjligt. Det ger hyresvärden en möjlighet att hyra ut lokalen till en ny hyresgäst, helst innan hyresvärdens säkerhet för hyresavtalet är förbrukad.
Hyreslagen innehåller en fördelaktig bestämmelse som hyresvärden bör utnyttja vid konkurs. Bestämmelsen ger hyresvärden möjlighet att anmana konkursboet att återlämna lokalen till hyresvärden. Efter sådan anmaning har konkursboet – med vissa speciella undantag – att återlämna lokalen inom en månad, annars blir konkursboet massaansvarigt – d.v.s. hyresvärden får en fordran med bästa rätt – för hyror från konkursbeslutet till dess att lokalen återlämnas till hyresvärden. När hyresvärden skickar anmaningen är det viktigt att hyresvärden säkerställer bevis om när anmaningen togs emot av konkursboet.
Om det finns en hyresskuld har hyresvärden även möjlighet att säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande på grund av förverkande, oavsett om skulden avser tiden innan eller efter konkursen. Hyresavtalet upphör då att gälla den dag som uppsägningen delges konkursboet. Konkursboet kan skydda sig mot förverkande genom att betala förfallen hyra inom två veckor från uppsägningen. Om ett konkursbo fortsätter att nyttja en lokal efter att hyresrätten förverkats får konkursboet ett självständigt skadeståndsansvar för hyra under den tid som lokalen nyttjas. Uppsägning för förverkande kan därmed utgöra ett effektivt påtryckningsmedel mot ett konkursbo.
Företagsrekonstruktion
Även vid en företagsrekonstruktion fortsätter hyresavtalet att löpa vidare på oförändrade villkor. Historiska hyresskulder, från tiden innan rekonstruktionen, omfattas normalt sett av ett ackord. Hyror som förfaller efter rekonstruktionen har hyresgästbolaget att betala löpande. Vid utebliven betalning kan hyresvärden säga upp hyresavtalet till omedelbart upphörande. Det går dock inte att få avhysningen verkställd så länge rekonstruktionen pågår. Ett förverkande kan emellertid utgöra skäl för att tingsrätten ska avsluta rekonstruktionen i förtid.
Gemensamt för alla insolvenssituationer är att det är viktigt att hyresvärden analyserar situationen och agerar snabbt utifrån vad som är bäst i det enskilda fallet. Genom att vidta rätt åtgärder kan hyresvärden minska sina hyresförluster. Sedan är det på sin plats att påminna att det bästa skyddet mot en insolvenssituation är en noggrann kreditkontroll och en god säkerhet för hyresavtalet.
