Tillfällig hyresrabatt i utsatta branscher med anledning av covid-19

Vi på Brick Advokat får många frågor kring regeringens förordning om tillfälliga hyresrabatter i utsatta branscher och vill därför informera om följande.

Efter regeringens beslut förra veckan har nu den nya förordningen avseende hyresrabatter i utsatta branscher publicerats, se länk till förordningen här.

Förordningen syftar till att stödja vissa lokalhyresgäster med anledning av utbrottet av covid-19 och innebär i korthet att om en överenskommelse träffas mellan hyresvärden och hyresgästen om en rabatt på hyran under perioden den 1 april till och med den 30 juni 2020 svarar staten gentemot hyresvärden för en del av den rabatten. Med anledning av förordningen vill vi peka på några viktiga punkter att uppmärksamma innan ni träffar eventuell överenskommelse med hyresgäster med stöd av denna förordning.

Allmänna förutsättningar

Det finns ett antal förutsättningar som ska vara uppfyllda för att stöd ska kunna lämnas till en hyresvärd. Bl.a. ska det underliggande hyresavtalet vara tecknat senast den 1 mars 2020 med hyran helt eller delvis bestämd till ett fast belopp, den aktuella hyresgästen ska ha hyrt lokalen under perioden den 1 april – 30 juni 2020 och överenskommelsen om rabatt på hyran ska ha träffats senast den 30 juni 2020. Ansökan om stöd ska därefter ha inkommit till Länsstyrelsen senast den 31 augusti 2020. Ansökan om stöd kan inges tidigast den 1 juli 2020.

Ekonomiska svårigheter

Utöver detta så bör särskilt noteras att stöd inte får lämnas till en hyresgäst som per den 31 december 2019 var i ekonomiska svårigheter på sätt som avses i EU:s förordning nr 651/2014 artikel 2.18. Med ekonomiska svårigheter avses därvid bl.a. aktiebolag vars tecknade aktiekapital försvunnit till mer än hälften på grund av ackumulerade förluster, aktiebolag som då var föremål för företagsrekonstruktion (eller stora bolag som har en bokföringsmässig skuldsättningsgrad större än 7,5 och rörelseresultat under 1,0).

Stödets storlek

Stödets storlek får lämnas till en hyresvärd med 50 procent av den rabatt på det fasta hyresbeloppet som hyresvärden och hyresgästen har kommit överens om för perioden. Stödet får dock aldrig vara högre än 25 procent av den tidigare fasta hyran. När stödets storlek bestäms ska hänsyn tas till de stöd som beviljats andra hyresvärdar enligt denna förordning med avseende på samma hyresgäst. Det sammanlagda stödet med avseende på en hyresgäst får inte överstiga ett belopp som motsvarar 800 000 euro.

Villkor

Att tänka på är att enligt förordningen ska genom överenskommelsen som träffas med hyresgästen övriga villkor i hyresavtalet vara oförändrade. Man bör således vara försiktig med att justera andra villkor i den aktuella överenskommelsen än just hyresrabatten. En fråga som därmed uppkommer i sammanhanget är om överenskommelsen med hyresgästen får villkoras av att hyresvärden beviljas stöd av Länsstyrelsen eller om detta skulle anses strida mot förordningen. Det finns inget klart svar på detta ännu men enligt vår uppfattning bör Länsstyrelsen inte kunna neka sådana överenskommelser. Detta framförallt då det skulle drabba hyresgästerna negativt om stödet avslås och även mot bakgrund av att många hyresvärdar sannolikt kommer att villkora överenskommelserna på detta sätt.

Mervärdesskatt

Notera att momsfrågor kan behöva stämmas av när överenskommelser med stöd av förordningen ingås. Enligt uppgifter vi tagit del av från revisionsbyrå ska hyresgäster betala moms på det belopp som belöper på stöddelen. Den hyresvärd som erhåller stöd med anledning av hyresnedsättning ska därmed debitera hyresgästen moms dels på den inbetalda hyran, dels på den del som motsvarar stödet från staten. Detta bör dock stämmas av närmare med momsexpert när överenskommelse ingås.

Kontroll och återbetalning

Det är upp till hyresvärden att kontrollera att förutsättningarna för stödet är uppfyllda och att hyresgästen bl.a. inte var i ekonomiska svårigheter per den 31 december 2019. Hyresvärden riskerar att bli återbetalningsskyldig till staten om så sedan visar sig vara fallet och hyresvärden skäligen borde ha insett det. Sammanfattningsvis är det därför viktigt att göra noggranna kontroller av hyresgästen och att be om att få ta del av nödvändigt underlag innan överenskommelse om hyresnedsättning ingås och innan dess att ansökan skickas in till Länsstyrelsen.

Om ni har några frågor med anledning av detta är ni välkomna att kontakta niclas.lifsten@brickadvokat.se, jessica.ekmark@brickadvokat.se eller sofia.kammerling@brickadvokat.se