BRF skyldig att riva parkeringshus

Högsta domstolen har i en dom från den 12 november 2024 klargjort att ett villkor i ett tomträttsavtal innebärandes en skyldighet för tomträttshavaren att avröja fastigheten vid avtalets upphörande är giltigt.

Det i målet aktuella tomträttsavtalet ingicks mellan Göteborgs kommun (Kommunen) och en bostadsrättsförening (Föreningen) år 1971. Tomträtten uppläts till Föreningen för parkeringsändamål, och Föreningen uppförde en parkeringsanläggning i två däck på fastigheten. Parkeringsplatserna uppläts i sin tur till Föreningens medlemmar.

Den 3 december 2018 sade Kommunen upp tomträttsavtalet för avflyttning per den 31 december 2020. Parterna var ense om att Kommunen enligt villkoren i tomträttsavtalet inte hade någon skyldighet att lösa ut byggnad eller annan egendom som utgjorde tillbehör till tomträtten, vilket innefattade parkeringsanläggningen. Vidare hade parterna tagit in en klausul i tomträttsavtalet med följande lydelse: 

"Tomträttshavaren skall inom ett år från dagen for tomträttens upphörande enligt ovan ha väl avröjt tomten, vid äventyr att staden eljest på tomträttshavarens bekostnad äger vidtaga härför erforderliga åtgärder eller utan ersättningsskyldighet övertaga på tomten befintliga byggnader och övriga anläggningar."

Med stöd av detta villkor ansåg Kommunen att Föreningen vid avflyttningen var skyldig att avröja fastigheten genom att bland annat riva parkeringsanläggningen, alternativt ersätta Kommunen för kostnaden för ett sådant avröjande. Föreningen invände mot att en avröjandeskyldighet förelåg och menade att villkoret stred mot bestämmelserna om tomträtter i 13 kap. jordabalken. Mot denna bakgrund väckte Föreningen talan mot Kommunen med yrkande om att tingsrätten skulle fastställa att Föreningen inte var skyldig att avröja tomten eller betala ersättning för avröjande i enlighet med den aktuella punkten i avtalet.

Föreningen argumenterade i sin talan för att fastighetsägaren enligt 13 kap. 17 § jordabalken som huvudregel har en skyldighet att lösa byggnader och annan egendom som utgör tillbehör till tomträtten när denna upphör på grund av uppsägning. Möjligheten att avtala bort lösensskyldigheten som följer av 17 § tredje stycket utgjorde enligt föreningen ett undantag från denna huvudregel, som ska tolkas restriktivt. Föreningen anförde att villkoret om tomträttshavarens avröjningsskyldighet härvid gick längre än vad lagstiftaren tillåtit parterna att avtala om i tomträttsavtal. 

Tingsrätten, vars bedömning delades av hovrätten, konstaterade att det inte finns någon bestämmelse i 13 kap. jordabalken som tar sikte på frågan om tomträttshavares skyldighet att avröja en fastighet vid tomträttens upphörande. I det aktuella kapitlet i jordabalken ansågs heller inte gå att utläsa något generellt förbud mot att avtala om sådant som inte uttryckligen regleras. Tingsrätten poängterade att det tvärtom framgår av jordabalkens förarbeten att det kan vara lämpligt att avtala om tomträttsinnehavares skyldigheter att avlägsna byggnader då lösensskyldighet inte föreligger. Tingsrätten ansåg därmed att det inte fanns något hinder mot ett avröjningsvillkor av aktuellt slag.

Högsta domstolen (HD) instämde i de lägre instansernas bedömning. Inledningsvis förklarade HD att tillämplig lag avseende det aktuella tomträttsavtalet var den gamla nyttjanderättslagen (1907:36), vars regler i relevanta delar överförts i princip oförändrade till jordabalken. Med hänvisning till lagmotiv och äldre praxis konstaterade rätten att det finns en förhållandevis stor avtalsfrihet på tomträttens område, och att det inte föreligger något förbud mot att avtala om sådant som inte uttryckligen tillåts enligt bestämmelserna om tomträtt. Det faktum att undantagsregeln i 4 kap. 17 § nyttjanderättslagen (13 kap. 17 § jordabalken) endast reglerar skyldigheten att betala lösen ansågs därmed inte innebära att det skulle vara otillåtet att avtala om en avröjandeskyldighet för tomträttshavaren. HD bedömde således att det stått parterna fritt att avtala på det sätt som skett, och att det aktuella villkoret i tomträttsavtalet var giltigt.

Analys:

Tomträtt är ett rättsinstitut som präglas av tvingande regler i fråga om parternas möjligheter att säga upp avtalet. Högsta domstolens avgörande klargör att parterna i ett tomträttsavtal likväl har en förhållandevis stor frihet att utforma tomträttsavtalets villkor efter omständigheterna i det enskilda fallet, även med avseende på regleringen av avtalets upphörande.