Q&A – Vikten av att verkställa slutbesiktning inom föreskriven tid

På Brick Advokat delar vi med oss av vanliga frågor och svar från kurser som vi håller. Det publiceras som en serie på vår hemsida och på LinkedIn. Följ oss på LinkedIn för att få information om nya delar i serien!

Jessica Ekmark och Johan Isaksson tar i denna del upp frågor kring vad som händer om beställaren inte verkställer slutbesiktning inom föreskriven tid.

Inledning

En entreprenads godkännande för med sig en mängd rättsverkningar. När en entreprenad godkänns upphör entreprenadtiden med följd att risken för skada på entreprenaden övergår på beställaren, eventuellt förseningsvite slutar löpa, garanti- och ansvarstid samt preskriptionsfrister börjar löpa, m.m. När en slutbesiktning genomförs avgörs om entreprenaden ska godkännas eller underkännas. I vissa fall så dröjer dock beställaren med att tillse att slutbesiktning verkställs eller så verkställs ingen slutbesiktning alls. I dessa fall finns en hjälpregel i AB 04 och ABT 06 kap 7 § 12 sjunde stycket för att avgöra om och i så fall när entreprenaden ska anses godkänd och avlämnad.

Av kap 7 § 12 sjunde stycket följer att om slutbesiktning inte verkställs inom föreskriven tid på grund av beställarens underlåtenhet anses entreprenaden godkänd och avlämnad från den dag då besiktning rätteligen skulle ha verkställts.

Vad innebär det att en slutbesiktning ska hållas inom föreskriven tid?

Svar: Innebörden av rekvisiten inom föreskriven tid och när en entreprenad rätteligen borde ha verkställts får fastställas mot bakgrund av kap 7 § 2 (se t.ex. Per Samuelsson, AB 04 En kommentar, 2 uppl., 2020, s. 489). Av kap 7 § 2 första stycket framgår att slutbesiktning ska ske vid kontraktstidens utgång eller, om entreprenaden färdigställs senare, utan dröjsmål efter det att entreprenaden anmälts vara färdigställd. Av kap 7 § 2 andra stycket följer att entreprenören i god tid ska underrätta beställaren när entreprenaden beräknas vara färdigställd och tillgänglig för slutbesiktning, om inte parterna genom besiktningsplan har träffat särskild överenskommelse.

Om någon särskild överenskommelse om besiktningsplan inte träffats ska alltså entreprenören meddela beställaren när entreprenaden beräknas vara färdigställd och tillgänglig för slutbesiktning. Sådan underrättelse (färdiganmälan) bör ur bevishänseende dokumenteras skriftligen eftersom det kan få betydelse om verkställandet av slutbesiktningen drar ut på tiden. Entreprenören kan då vilja göra gällande att slutbesiktning inte verkställts inom föreskriven tid.

Om entreprenören i god tid före kontraktstidens utgång anmäler entreprenaden färdigställd ska slutbesiktning ske vid kontraktstidens utgång. Efter en sådan anmälan har beställaren således att tillse att slutbesiktning verkställs vid kontraktstidens utgång. För det fall beställaren inte tillser att slutbesiktning verkställs vid kontraktstidens utgång kan entreprenören göra gällande att entreprenaden i enlighet med kap 7 § 12 sjunde stycket ska anses godkänd och avlämnad vid kontraktstidens utgång.

Om entreprenaden inte är färdigställd vid kontraktstidens utgång gäller i stället att slutbesiktning ska verkställas utan dröjsmål efter det att entreprenaden anmälts vara färdigställd. Vad gäller rekvisitet utan dröjsmål är det svårt att ge ett helt entydigt svar på vad detta innebär utan det får avgöras från fall till fall (jfr Hans Forssell, Dröjsmål med slutbesiktning enligt AB 04, JT 2006/07, nr. 2, s. 311-323, s. 311).

Vid bedömningen av om beställaren är i dröjsmål måste beaktas att entreprenören enligt kap 7 § 2 andra stycket har en skyldighet att i god tid underrätta beställaren när entreprenaden beräknas vara färdigställd och tillgänglig för slutbesiktning. Beställaren måste efter färdiganmälan ges viss tid för att kunna utse besiktningsman och besiktningsmannen måste ges tid att kalla parterna till slutbesiktningen.

Vidare måste det vid bedömningen av om beställaren är i dröjsmål beaktas storleken på entreprenaden. Även väderlek och årstid kan behöva tas hänsyn till. Generellt bör kunna sägas att en slutbesiktning som verkställs inom tre veckor från färdiganmälan alltid är inom föreskriven tid och att beställaren då inte kan anses ha underlåtit att verkställa slutbesiktning inom föreskriven tid. I större entreprenader där det är många discipliner som ska besiktigas bör en längre tidsutdräkt kunna accepteras. En alltför lång tid mellan färdiganmälan och slutbesiktningen kan dock inte accepteras med hänsyn till de betydelsefulla rättsföljder som en slutbesiktning har.

Vad krävs det för att fördröjningen med slutbesiktningens verkställande ska anses ha skett på grund av beställarens underlåtenhet?

Svar: Av kap 7 § 12 sjunde stycket följer att entreprenaden ska anses godkänd och avlämnad från den dag då besiktning rätteligen skulle ha verkställts, men att detta endast ska inträda om fördröjningen med slutbesiktningens verkställande sker på grund av beställarens underlåtenhet. Vad som krävs för att beställaren ska anses ha underlåtit att verkställa slutbesiktning framgår dock inte direkt av bestämmelsen.

Med ”underlåtenhet” menas någon typ av passivitet från beställarens sida. Vid bedömningen av om beställaren varit passiv måste till att börja med beaktas att det är beställaren som har att utse besiktningsman (kap 7 § 7). Om beställaren inte utser besiktningsman efter en färdiganmälan med följd att slutbesiktning inte verkställs utan dröjsmål får beställaren anses ha varit passiv på ett sådant sätt att han underlåtit att verkställa slutbesiktning utan dröjsmål.

Beställaren kan dock inte undslippa ansvar för ett för sent verkställande av slutbesiktning endast genom att hänvisa till att han utsett besiktningsman efter färdiganmälan. Beställaren har även att tillse att besiktningsmannen kallar till slutbesiktning utan dröjsmål och även att slutbesiktningen följer bestämmelserna i AB 04 och ABT 06 (se Hovrätten för Övre Norrlands dom den 4 maj 2016 i mål nr T 469-15).

Beställaren kan alltså inte endast hänvisa till att besiktningsman utsetts för att undkomma ett underlåtenhetsansvar. Tvärtom har beställaren att se till att besiktningsmannen kallar till besiktning så att slutbesiktning verkställs utan dröjsmål. Slutsatsen av detta är att beställaren i princip alltid får anses ha underlåtit att verkställa slutbesiktning inom föreskriven tid om slutbesiktning inte hålls utan dröjsmål efter det att entreprenaden färdiganmälts.

Krävs det att entreprenaden hade blivit godkänd om slutbesiktning verkställts för att entreprenaden, vid beställarens underlåtenhet, ska anses godkänd och avlämnad?

Svar: En omdiskuterad fråga är om rättsverkan som föreskrivs i kap 7 § 12 sjunde stycket om att entreprenaden ska anses godkänd och avlämnad vid beställarens underlåtenhet att verkställa slutbesiktning ska inträda trots att entreprenaden vid entreprenörens färdiganmälan inte hade blivit godkänd alternativt att entreprenaden inte var så färdigställd att slutbesiktning kunnat fullföljas utan behövt avbrytas (jfr kap 7 § 12 femte stycket).

I den juridiska litteraturen har det framförts att bestämmelsen inte kan anses medföra förverkandeeffekt, dvs. att entreprenaden utan vidare ska anses godkänd så snart beställaren råkar i dröjsmål med slutbesiktningen. Istället har det anförts att bestämmelsen måste tolkas så att godkännandeeffekten inträder vid en tidigare tidpunkt än den annars skulle göra under förutsättning att entreprenaden senare blir godkänd vid slutbesiktning, dvs. att entreprenaden anses godkänd och avlämnad per den dag godkännandet hade kunnat förväntas. (Se Forssell, a.a., s. 321­ f.)

Även i rättspraxis finns det avgöranden där domskälen kan tolkas som att domstolen ansett att det krävs att entreprenaden i vart fall varit så färdigställd att slutbesiktning hade kunnat verkställas och genomföras för att rättsverkan att entreprenaden ska anses godkänd och avlämnad ska inträda (se Hovrätten för Övre Norrlands dom den 4 maj 2016 i mål T 469-15 och Svea hovrätts dom den 28 juni 2021 i mål T 4117-19, se mer om sistnämnda avgörande nedan). Något klargörande domstolsavgörande saknas dock varför rättsläget får bedömas som oklart.

Krävs det att entreprenören reklamerar beställarens underlåtenhet att verkställa slutbesiktning?

Svar: En annan omdiskuterad fråga är om det krävs att entreprenören påtalar (reklamerar) underlåtenheten att verkställa slutbesiktning och konsekvensen av detta för att entreprenaden ska anses godkänd och avlämnad enligt kap 7 § 12 sjunde stycket.

I den juridiska litteraturen har det framförts att det krävs att entreprenören reklamerar förhållandet för att rättsverkan ska inträda (se Samuelsson, a.a., s. 489 f. och Stig Heberg, Kommentarer till AB 04, ABT 06 och ABK 09, 2010, s. 153 f.). Såvitt vi känner till saknas domstolsavgöranden varför rättsläget även i denna fråga får anses som oklart. Om en entreprenör anser att slutbesiktning inte verkställs utan dröjsmål bör entreprenören för att vara på den säkra sidan alltid påtala beställarens underlåtenhet att verkställa slutbesiktning och även göra gällande att entreprenaden därmed är godkänd och avlämnad.

Observera att informationen ovan är generell och syftar till att ge en grundläggande uppfattning om vad som gäller i normalfallet. Om du har en specifik fråga som du behöver hjälp med är det ofta bra att ta upp och diskutera med någon som är kunnig på området. Det kan finnas omständigheter i det enskilda fallet som gör att svaret blir ett annat. Vi har lång erfarenhet och hjälper gärna till med rådgivning i specifika frågor. Här kan du läsa mer om hur vi arbetar med entreprenadrätt.