Coworking – ett fenomen som är svårbedömt inom gällande hyreslagstiftning
Med ökad flexibilitet, attraktiva lägen och kostnadseffektiva lösningar har coworking blivit ett växande fenomen. Coworking innebär oftast smidiga och anpassningsbara alternativ med villkor som tex. kort uppsägningstid och en behovsanpassad kontorsyta. Vad som ingår i coworking varierar, och vid ingående av ett coworkingavtal bör man därför fundera på om avtalet faller in under hyreslagens tvingande bestämmelser eller inte.
Coworking innebär att flera företag sitter i samma lokaler och arbetar, och som regel kombinerat med andra faciliteter och olika kringtjänster. Detta är för många ett bra sätt att snabbt få tillgång till en lokal eller kontorsplats utan att behöva binda upp sig på ett långt hyresavtal. Det finns allt från anspråkslösa caféer där man kan spendera dagen till ordningsamma kontor som erbjuder allt som är nödvändigt för att få verksamheten att fungera. För att få tillgång till ett coworkingkontor krävs oftast att man tecknar ett medlemskap. Vad som ingår i ett sådant medlemskap varierar, och vid ingående av ett coworkingavtal bör man därför fundera på om avtalet faller in under hyreslagens tvingande bestämmelser eller inte. Om avtalet utgör ett hyresavtal enligt hyreslagen kan hyresgästen bl.a få ett indirekt besittningsskydd och därmed enligt huvudregeln ett skadestånd när avtalet upphör. Enligt hyreslagen ska upplåtelsen för att den ska omfattas av hyreslagens tvingande regler avse ”avtal, genom vilka hus eller delar av hus som upplåts till nyttjande mot ersättning”. Nyttjanderätten ska därutöver vara exklusiv för hyresgästen, vilket innebär att ingen annan har rätt att nyttja samma område. Det kan konstateras att nyttjanderätten vid coworking sker mot ersättning och utgör del av hus. Frågan är dock om rätten är tillräckligt exklusiv och bestämd för medlemmen.
I ett mål som avgjorts av Svea hovrätt (mål nr T 951-98) hyrde två frisörer in sig hos en förstahandshyresgäst i en frisörsalong. Frisörerna betalade ersättning men hade inte rätt till någon specifik frisörstol eller en viss bestämd del av lokalen. Avtalet ansågs därför inte vara ett hyresavtal och hyreslagen var inte tillämplig. I ett annat mål avgjort av Högsta domstolen (NJA 2001 s. 10) upplät SL åt en person att sälja bröd i tunnelbanans biljetthallar. Platserna för försäljning var inte bestämd och dessutom kunde platserna variera mellan flera olika tunnelbanestationer. Högsta domstolen kom fram till att upplåtelsen inte innefattade en tillräckligt bestämd lokalisering för att utgöra ett hyresavtal. Domstolen förklarade dock i domen att en upplåtelse av ett lätt utbytbart utrymme i viss storlek, exempelvis ett garage eller förvaringsutrymme, under vissa förhållanden kan anses som ett hyresavtal även om nyttjanderätten inte avser en bestämd plats, och placeringen av det uthyrda utrymmet i viss utsträckning kan variera under avtalstiden. Av rättspraxis kan konstateras att en upplåtelse inte anses utgöra hyra om upplåtelsen inte har en tillräckligt bestämd lokalisering.
Bedömningen av huruvida ett coworkingavtal utgör ett hyresavtal eller inte behöver således göras utifrån förutsättningarna i varje enskild situation. I det fall medlemskapet innebär att medlemmen mot en avgift får tillgång till en plats i någon av företagets lokaler i mån av sådan plats är troligtvis förutsättningarna för att avtalet ska anses vara ett hyresavtal svagare, än om medlemskap innebär att medlemmen mot avgift alltid är garanterad viss plats i coworkingföretagets lokaler. Har medlemmen mot en avgift ensam tillgång till ett rum i coworkingföretagets lokaler, dvs utan rätt till tillträde för hyresvärden eller andra medlemmar, så talar det mesta för att det är fråga om ett hyresavtal.
Sammanfattningsvis bör coworkingföretaget inför ingående av ett coworkingavtal alltid fundera över vilken typ av avtal parterna ingår. Coworkingföretaget bör noga överväga att följa hyreslagens tvingande regler i de situationer där det finns en risk för att avtalet kan anses utgöra hyra. Det innebär i sådana fall att ett avstående från besittningsskydd bör ingås för att undvika skadestånd, och att villkoren vad gäller hyres- och uppsägningstid ses över.
